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房地产：整体基调保持定力

海通证券涂力磊

政治局会议房地产表态，我们的解读如下：

整体基调保持定力。本次政治局会议的整体基调延续了2018年中央经济工作会议以来的思路。表述上首先强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，与2019年4月19日的政治局会议一致。

落实长效机制仍是后续工作的重心。我们认为，对长效机制的表述从2019年4月19日的政治局会议的“落实…长效调控机制”一词转为此次的“落实…长效管理机制”反映出未来对于长效机制的定位不再是作为调控手段，而是作为长期常态化的机制。

短期局部压力不会采取地产刺激。本次政治局会议强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，我们认为这表明短期局部经济即便存在潜在下行压力，也不会通过采取地产刺激的手段去缓和。结合近期地方政府政策变动的事件，我们认为此条强调的重点是地方在地方经济发展困难的过程中要保持定力，不能完完全全只从房地产一端入手，要多管齐下去促进经济发展。我们认为，地方政府的政策调节仍需要结合市场实际情况、宏观层面发展、市场及舆论影响等。我们预计三季度地方政府直接放松房地产的可能性大幅减小。

行业增速换挡、城市周期兴起，长期看企业红利将继续提升。我们认为人口增速下行和流动性加大，造成不同城市发展路径差异化，行业结构性机会已经明显。调控常态化本质有利于市场集中度持续提升。优质公司在布局区域选择、产品定位及品质、运营能力、融资成本等各方面的优势将进一步扩大，使得其在销售、利润等各方面表现突出。我们认为，二级市场个股表现分化将随着这一优势集中的过程而进一步加剧。

投资建议：维持行业“优于大市”评级。我们认为此次政治局会议对房地产的表述有利于保证整体市场稳定，防止大起大落。我们对行业2H基本面走势观点不变，继续看好全年销售创新高。继续围绕估值、分红、增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头：万科A、保利地产、招商蛇口、成长：华夏幸福、中南建设、地方国资：华发股份、主题长三角一体化（上实发展）。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

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