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地产板块：行业巨变避险趋利

金百临咨询秦洪

近期地产股出现了较为抗跌的态势。周五，荣安地产在早盘更是一度冲击涨停板，极大地刺激了市场参与者对地产股的认同度，甚至处于下跌通道的栖霞建设等个股也出现了抗跌的态势。看来，前期调整充分且产业预期有所改善的地产股渐渐有了短线反击的能量。

行业巨变危中有机

对于地产行业来说，目前已出现了清晰的巨大变革，这主要来源于房住不炒的政策导向，且在各区域得到了有效的落实。如此就驱动着房地产的一级市场出现了明显的变化，一大批只租不售的土地项目陆续推出，这无疑意味着房地产企业的盈利模式有望发生重大改变，从前期的卖房到租房、卖房并举的业务模式改变。

与此同时，为了抑制商品房价格的上涨，限价、限购、限售、摇号的销售模式也迅速在各地推广，如此就使得商品房销售渐渐有了股市打新的模式，这对于房地产市场来说，是一个较大的考验。不仅考验着房地产开发商的智慧，而且还对未来房地产市场的发展以及地产上市公司的盈利模式产生深远的影响。因为控价意味着终端售价难以有效波动，但拿地成本却会水涨船高，如此就使得地产股的盈利空间趋窄，必然会使得地产行业出现优胜劣汰的格局。

而且，经过了近二十年的发展，商品房开发的资金密集程度也达到了前所未有的地步。在10年前，几个亿、十个亿就算得上大盘了。现在一个地块项目，起拍价往往就能够达到数十亿、100亿元的级别，这对于房地产市场来说，无疑就是一个巨大的洗牌过程，大量的中小型房企迫不得已转型养老地产，或者干脆被迫退出市场。甚至部分地产类上市公司也囿于资本因素或者管理层的经营思路变革，出现了土地储备急剧减少的态势。有分析人士指出，在未来两三年后，部分中小型房地产商，包括A股的部分中小型房地产类上市公司，将陷入无房可售的程度，持续经营面临着考验。

体现在证券市场，就是一部分实力偏弱的区域性房地产股出现了节节走低的态势，栖霞建设等个股就是典型的代表。但是，那些在近年来突飞猛进的全国性地产类上市公司，凭借着良好的银企关系，获得了扩张的资本，因此，土地储备迅速增多，成为近两三年A股存量资金追捧的对象，包括万科A、保利地产等A股上市公司，也包括融创中国、中国恒大等港股上市公司。由此可见，地产行业的巨变反映在证券市场，就是危中有机。

龙头股或将成为A股稳定新基石

正因为如此，业内人士建议市场参与者对于地产股的操作策略就是一定要把握行业龙头股。因为地产行业的资本密集程度越来越高，只有行业龙头股，才可以筹集更多的资本，在行业巨变中迅速调整发展方向，成为行业发展潮流的冲浪者。

与此同时，还需要进一步把握行业政策的微妙变化。由于目前全球经济出现了资本收缩的态势，美联储持续加息就是信号，所以，指望我国央行货币政策转向是不现实的。但是，由于我国与美国经济有着不一样的地方，尤其是在中美贸易摩擦升温的大背景下，我国经济增长的压力有所显现，所以，定向适量宽松的货币政策导向还是可期的，这就有利于提振市场参与者对地产行业、地产股的投资溢价预期。

更何况，从目前城市化进程以及人口生育的情况来看，城市商品房的发展前景仍然是可期的，不仅是大量年轻的农村人口涌向城市，且有定居的意愿。而且还在于城市中等收入水平以上的家庭，随着生育政策的变化，二孩乃至更多小孩家庭会迅速增多，这对于大户型以及卫星城、地铁可达的城市边缘地带的大盘、大户型的地产项目，将起到强大的支撑力，这其实也是地产股在未来仍可期的市场需求因素的支撑力。因此，地产股，尤其是龙头地产股的股价走势是可期的，有望成为未来A股市场走势的新的稳定基石。

循此思路，建议市场参与者一定要把握A股的保利地产、万科A，港股的融创中国、碧桂园、中国恒大等等。当然，对于一些区域城市的地产类个股，也有着一定的机遇，主要是因为他们政企关系相对融洽，在城中村等诸多地方基建项目中有望获得较为有利的竞争地位，因此，类似于福星股份、金科股份等品种。

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